一、招标公告内容：

（1）、招标条件

本项目百年人寿不动产物业服务招采项目（招标编号：AEONLIFE–2025–046-CWB）已由 ******有限公司 （以下简称“招标人”）批准并落实资金，现就本项目进行公开招标，有意向的潜在投标人（以下简称“投标人”）可前来投标。

（2）、项目概况与招标范围

2.1项目名称：百年人寿不动产物业服务招采项目

2.2招标范围：本项目拟选定1家供应商，为招标人实施百年人寿不动产物业服务招采项目。

2.3采购需求：对公司在管的3处不动产物业进行招标，分别为：上海星外滩5号楼、天津亿城堂庭项目和天津津南锦商科技园10号楼项目。

2.4项目概述：

采购物业公司的物业服务和租赁招商服务，对公司在管项目中3处可更换物业的不动产进行替换（含上海星外滩5号楼、天津亿城堂庭项目和天津津南锦商科技园10号楼项目）。

其中上海星外滩5号楼物业服务内容包括：

******消防安全、秩序维护、客户服务；

岗位设置：工程部、客服部、保安部、保洁部；

安全管理：治安防范、装修监管、应急预案；环境与保洁、客户服务与沟通财务分包管理等；

************办公室制定、监督和管理物业公司的服务内容，采购事项和工作考核。附件1为《上海星外滩5号楼物业服务内容》。

天津亿城堂庭更换为商业部分独立物业，采用停车费支付物业支出的模式，无标的金额。百年人寿投资管理部为该物业的管理部门。附件2为《天津亿城堂庭（虹都名苑）百年人寿产区部分物业服务内容》。

天津津南锦商科技园10号楼项目更换为独立物业，采取自负盈亏的承包模式，无标的金额。百年人寿投资管理部为该物业的管理部门。附件3为《天津津南锦商科技园10号楼物业服务内容》。

2.5本次项目涉及的不动产

2.5.1上海虹口星外滩5号楼

2.5.2天津市红桥区亿城堂庭

2.5.3天津市津南区锦商科技园10号楼

2.6报价内容和方式

2.6.1上海虹口星外滩5号楼以目前大厦已经使用面积7590.82平米为基础，物业服务期自2025年10月1日起，投标人以年度为单位提出物业报价，其中涵盖以下服务（不涵盖园区物业管理费即大物业管理费的支出报价）：

2.6.1.1楼内物业的报价：包括监控安防、大楼内各项维修检查、租户管理、大堂及物业客服、日常设施设备维护保养、外部日常及年度检查；

2.6.1.2电梯维保的报价；

2.6.1.3消防维保、年检的报价；

2.6.1.4空调清洁维修的报价；

2.6.1.5楼内安保服务的报价；

2.6.1.6楼内保洁服务的报价；

2.6.1.7耗材服务的报价；

2.6.1.8维修服务的报价：固定维保外的设备设施因老化或使用造成的维修支出，涵盖零配件采买替换、第三方机构上门维修的报价；

2.6.1.9特殊年检服务报价；

2.6.1.10环境布置，涵盖大堂布置（节假日装饰费、大堂芳香系统），绿植摆放等服务报价；

2.6.1.11固定资产，楼宇的开办费用的报价；

2.6.1.12幕墙维护系统启用（擦窗机）的报价。

2.6.2踏勘现场

 时间：投标日期截止前

 地点：上海市虹口区杨树浦路128号百年人寿大厦

 联系人： 陈雯婷   手机号码：******

2.6.3天津市红桥区亿城堂庭服务报价

亿城堂庭无物业服务报价，投标人经营管理百年人寿所持有的住宅地下580个车位的收益，用以覆盖提供的百年人寿空置的商业部分管理服务的支出。

投标人需核实百年人寿持有的住宅地下车位580个的管理费用与百年人寿空置的商业部分管理成本的收入和管理成本情况。

2.6.4天津市津南区锦商科技园10号楼

津南区锦商科技园10号楼物业服务无报价，投标人以按月/平米收取10号楼内客户的物业费，用以覆盖10号楼内的物业管理服务支出。

2.7招商服务需求的内容和报价方式

2.7.1天津亿城堂庭项目需提供招商服务面积为93079.2平米，其中：

2.7.2商业部分需招商面积为80776.02平米；

2.7.3写字楼部分需招商面积为12303.18平米；

2.7.4天津市津南区锦商科技园10号楼需提供招商服务面积为：6146.87（商办性质）

2.7.5招商服务无方案设计、开办费用等任何前置费用的报价；

2.7.6招商服务无人员酬金等持续服务费用的报价；

2.7.7招商服务采取酬金制-即招商完成后收取一定比例酬金，酬金制报价以租赁合同月租金的倍数为单位，上海、天津地区的招商服务报价为2个月合同月租金为报价标准（参照市场行情，和我司已完成的租赁交易报价）。

2.8附件1《上海星外滩5号楼物业服务内容》

2.8.1上海星外滩5号楼物业服务内容

2.8.2星外滩5号楼主要服务范围与内容

2.8.2.1基础物业服务

①设施设备管理

维护屋顶、外立面、楼梯间、走廊、地下车库等共用部位；

******消防设施、电梯、智能化系统等；

******消防、擦窗机等），确保99%以上完好率。

②能耗管理

代收代付水电能耗费用，租户单元按用量独立计费开票。

③环境管理

公共区域24小时保洁（垃圾日产日清、无杂物异味）；

绿化摆设维护及节日环境布置；

虫控消杀及外墙清洗（幕墙每年≥4次）。

④维修服务

零星维修30分钟内到场，急修不过夜；

维修合格率≥99%，回访率100%。

2.8.2.2专项服务

******消防安全

******消防演练；

制定应急预案，火灾隐患即时处理。

②秩序维护

出入口24小时值守，访客登记；

停车场管理（车辆引导、临停/短租经营）；

突发事件应急处理（防台防汛、治安事件）。

③客户服务

入驻交接、装修审批监管（图纸审核、隐蔽工程验收）；

投诉处理（1个工作日内回复，100%回访）；

VIP接待、信件收发、外卖管理等。

2.8.3人员配置与标准

2.8.3.1 岗位设置

2.8.3.2 服务标准

①仪容仪表：统一制服、工牌，无染发/长指甲，女员工淡妆。

②响应时效：投诉4小时内响应，复杂问题3日内初步回复。

③设备运行：电梯/照明亮灯率≥99%，故障修复≤24小时。

2.8.4设施设备管理要求

2.8.4.1定期维护

制定年度预防性维修计划，每月设备房清洁检查。

高压配电设施年检，持证操作，双人监护。

2.8.4.2能耗控制

公共区域照明节能管理，泛光照明定时开关。

2.8.4.3技术档案

建立设备台账、维修记录、竣工图纸电子档案。

2.8.5安全管理

2.8.5.1治安防范

重点区域每2小时巡逻，监控资料留存30天。

2.8.5.2装修监管

施工许可制度，动火/高空作业审批；

材料进出登记，建筑垃圾袋装化清运。

2.8.5.3应急预案

突发公共事件演习≥1次/年，备勤人员≥20%。

2.8.6环境与保洁标准

2.8.7客户服务与沟通

2.8.7.1服务渠道

设立24小时客服中心、线上投诉平台、意见箱。

2.8.7.2信息公示

公共信息栏月度更新，服务费标准透明公开。

2.8.7.3满意度管理

季度服务质量检查，年度第三方满意度调查。

2.8.8财务与分包管理

2.8.8.1预算控制

协助编制年度物业预算，超支需书面申请批准。

2.8.8.2分包商监管

保安/保洁等分包商需业主方确认后签订合同

每月考核分包商服务质量；

与分包商签订三方协议，确保责任明晰。

2.8.8.3付款时效性

支付分包商的款项，严格按照合同执行，不得拖欠相关款项

2.9附件2《天津亿城堂庭（虹都名苑）百年人寿产区部分物业服务内容》

2.9.1物业管理方无需对天津亿城堂庭项目含（3、4号楼和商业部分）区域提供建筑内部物业管理服务，仅需做定期巡逻及应急临时处理、到访客户引导工作，发现问题及时上报百年人寿不管理部门。

2.9.2根据百年人寿管理部门指示开启关闭大门。未使用区域产生的所有费用与风险均由百年人寿自行承担。若由物业管理方原因导致百年人寿遭受损失（包括但不限于对第三人造成人身、财产损害、被行政处罚等），应由物业管理方承担全部赔偿责任。如百年人寿出售或启用上述区域进行运营，则物业管理方需要配合交接。

2.9.3百年人寿委托物业管理方对百年人寿持有的住宅地下车位580个进行统筹使用，由物业管理方承担各项费用与风险，并同意物业管理方开展临停、短租经营，临停、短租经营收益全部归属物业管理方以冲抵委托物业空置费。

2.9.4物业管理方应确保百年人寿所有车位不受损坏。

2.9.5物业管理方对车位开展临停、短租期间，应为地下车位提供正常的物业服务。

2.9.6物业管理方不收取百年人寿所持有的天津亿城堂庭（虹都名苑）项目所有产权面积的物业管理服务费，但拥有住宅车位580个经营权，用以抵充百年人寿的物业费。

2.9.7物业服务配备人数要求：

按合同约定配备充足物业管理服务人员

2.10附件3《天津津南锦商科技园10号楼物业服务内容》

2.10.1物业方在合同期将提供该物业共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶、外立面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下停车库及本物业其他物业共用的部位等；

2.10.2物业方提供该******消防设施设备、电梯、智能化控制、公共管道、管线及本物业其他物业共用设施、设备等；

2.10.3物业方负责物业管理范围内的共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、泵房等；

2.10.4物业方负责物业内绿化摆设的管理；

2.10.5物业方负责该物业共用部位的清洁卫生，包括共用部位的清洁卫生，公共厕所清洁卫生、共用设备和设施场所、垃圾的收集及处理、外墙清洗等；

2.10.6物业方负责与相邻物业的管理机构的协调管理；

2.10.7物业方******消防及门前交通与车辆停放秩序的管理等；

2.10.8物业方负责甲方向其移交的物业相关工程图纸与竣工验收资料等资料的收集归档及管理；

******管理中心自用房屋、自用部位、自用设备及设施的养护。对于物业内专有部分、自用设备损坏时，物业使用人可以向物业方报修，也可以自行维修。经报修由物业方维修的，维修费用由物业使用人自行承担；

2.10.10物业方需负责物业内房屋的装修管理，监督并管理物业使用人的装修报批及施工工作,预防整个物业在物业使用人的装修过程中受到损坏。物业内架设任何结构、设置、招牌、遮篷、支架、装备或物件，必须报请甲方书面批准；

******管理中心收退房屋审核工作由物业方负责按甲乙双方共同拟定的标准和管理程序具体操作，甲方则根据该程序给予必要支持及配合；

2.10.11.1物业方应根据楼层单元的分布和甲方提供之标准的天花综合平面图，结合交付标准，与租户进行交接。

2.10.11.2物业方应完善二次装修管理过程中的各项记录，制定相应管理措施，进行专业检查，并及时向甲方报告检查结果。

2.10.11.3物业方应在规定时间内，发出二次装修审图意见，供甲方确认,待甲方书面确认后,落实跟进措施，在装修过程中应将发现的问题以书面形式告知物业使用人及其委托的装修商，要求其改进。

2.10.11.4在二次装修完工验收后，物业方应及时发出整改意见，并限定时间要求租户及其委托的装修商进行整改，并再次进行验收，直至符合规范和要求为止。

2.10.12物业员工管理

物业监督工作、管理、机电设备之安******管理中心或以物业方名义直接招聘，并均由物业方进行行政管理及监督。甲方对物业方驻场人员的出勤情况进行不定期的检查。

************管理中心人员架构，管理处人员架构及经理级以上人员之调整，须经甲方书面确认。

******管理中心提高现场管理水平，并对管理处之保安管理、清洁管理、工程配合及物业使用人二次装修管理、绿化维护等一系列之物业管理项目进行督导、检讨。物业方公司总部将于每季度稽核后的******管理中心工作。

2.10.13物业方基本运营资金由物业方支出

管理费收入及支出

所有该物业的物业管理费收入均由物业管理方收取；

所有管理该物业之有关支出均全部由该物业之管理费收入负责承担；

物业使用人房屋内自用部位、自用设备、设施的维修养护及其它特约服务，可以向物业方提出委托。在不影响物业方履行本合同规定的管理义务的前提下，物业方可接受委托，并按公开列明的内容及其价格标准，另行合理收费，相关的内容及收费的标准应于本合同签署后提交于甲方备案。对于甲方未出租的空置房屋，物业方可按甲方要求提供房屋内自用部位、自用设备、设施的维修养护及管理工作；

******服务中心，网上投诉渠道及客户意见箱等，并就物业使用人提出的任何问题、意见、建议及投诉等给予及时反馈和有效处理。如遇书面投诉，物业方须在收到书面通知后四个工作日内予以书面回复，若为复杂事宜，则3个工作日内给予第一次回复。同时，物业方应将书面回复内容及解决方案抄送甲方；

物业方应负责制定紧急事件处理程序及应变方案，以确保在发生任何紧急事件后尽快处理有关人员损伤、财物损失事件或尽快修复发生故障的共用设施，将甲方损失及对物业的影响降到最小。当大楼发生突发事件或严重事故，物业方必须于第一时间通知甲方并通报处理情况，同时于三个工作日内向甲方提供专题报告；

物业方还应根据双方另行协商的并就此达成的补充协议内容，向本物业提供其它与物业管理相关的服务项目。

2.10.14物业服务配备人数要求

按合同约定配备充足物业管理服务人员

（3）、投标人资格要求

3.1注册资本金：500万元及以上

3.2经营年限：工商登记日期至投标报名日期，满5年及以上（含）

3.3需提供近三年财务报告（2022、2023、2024），如供应商未聘请外部审计机构，应提供加盖公章的财务报表及加盖公章的说明。

3.4投标人在国家企业信用信息公示系统中无行政处罚记录和未被列入经营异常名录

3.5分支机构：涵盖百年人寿不动产所在城市（大连、沈阳、南京、济南、天津、南昌、长春、上海、北京）

3.6招商运营（含全资子公司招商数据）：投标人具有写字楼/产业园/商场业态物业管理服务或招商代理项目业绩提供招商服务面积合计不低于2000平米，招商客户租金水平不低于同区域、同类型的其他项目的租金水平(提供盖章版合同关键页扫描件)

3.7业绩要求: 投标人具有写字楼/产业园/商场业态物业管理服务或招商代理项目业绩（提供盖章版合同关键页扫描件），不低于3个完成或至今正在服务年合同金额800万及以上或者合同服务面积不低于10万平方米的类似项目业绩

3.8经营年限: 物业管理5年以上

3.9资质证明: 公司具备物业管理服务企业国家一级资质，拟任项目经理具有物业管理师或者物业项目经理证书

3.10不接受联合体投标

（4）、资格审查方法

本项目采用资格预审的方式，资格审查标准和内容见“投标人资格要求”。凡未通过资格预审的投标人，其报名将被否决。投标人需在7月31日12:00前将电子版资质证明材料发送至邮箱******，并且邮件中标注报名项目名称、项目编号、项目负责人及联系方式。

（5）、招标文件的获取

5.1时间：每天上午9:00至11:30，下午13:30至16:30（北京时间，法定节假日除外）。

5.2地点：

5.3领取方式：邮件获取。

5.4申请招标文件的供应商应将以下说明的资质等材料发送至邮箱，经预审报名材料审核通过后，将以邮件方式回复标书模板至报名邮箱。  

5.4.1营业执照副本（复印件）

5.4.2法定代表人授权委托书（加盖公章及法人章原件）

5.4.3项目负责人联系方式

5.4.4近三年（2022、2023、2024）财务报告（如供应商未聘请外部审计机构，应提供加盖公章的财务报表及加盖公章的说明。）

5.4.5投标人在国家企业信用信息公示系统中无行政处罚记录和未被列入经营异常名录

5.4.6可涵盖百年人寿不动产所在城市证明

5.4.7招商运营（含全资子公司招商数据）：投标人具有写字楼/产业园/商场业态物业管理服务或招商代理项目业绩提供招商服务面积合计不低于2000平米，招商客户租金水平不低于同区域、同类型的其他项目的租金水平(提供盖章版合同关键页扫描件)

5.4.8业绩要求: 投标人具有写字楼/产业园/商场业态物业管理服务或招商代理项目业绩（提供盖章版合同关键页扫描件），不低于3个完成或至今正在服务年合同金额800万及以上或者合同服务面积不低于10万平方米的类似项目业绩

5.4.9经营年限: 物业管理5年以上证明

5.4.10资质证明: 公司具备物业管理服务企业国家一级资质，拟任项目经理具有物业管理师或者物业项目经理证书

（6）、投标文件的递交

6.1递交投标文件的截止时间为：即投标截止时间（通过资质预审后详见招标书）

投标文件递交地点：

6.1.1一正本三副本一电子版邮寄地址：大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦2F

6.1.2二副本邮寄地址：上海市虹口区杨树浦路128、138号星外滩5号楼9层

6.2出现以下情形之一时，招标人/招标代理机构不予接收投标文件：

6.2.1  逾期送达或者未送达指定地点的；

6.2.2  未按照招标文件要求密封的；

6.2.3  未按照本公告要求获得本项目招标文件的。

（7）、联系方式

******有限公司

******有限公司

联系人：吕先生

地址：大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦2F

联系电话：******、0411-******

（8）、其他说明

8.1领取招标文件后，投标人不得无故放弃参加本项目。若确有实际原因不能参加本项目，请最迟在本项目递交投标文件截止时间3天前以书面方式通知（加盖公章的扫描件发送至邮件）。

8.2投标人应承担参加本项目相关的所有费用。不论本项目的结果如何，招标人均无义务和责任承担这些费用。

※特别说明：根据《转发辽宁省财政厅关于公布2018-2019年度辽宁省政府集中采购目录及采购限额标准的通知》（大财采【2017】1016号）规定，本项目属于自行采购的项目，应由采购单位自行组织采购，不纳入财政部门监管范围，不属于政府采购项目。凡涉及与自行采购项目有关的询问、质疑、投诉、举报等事宜，相关供应商应向代理机构（如有）、采购单位或其上级行政主管部门反映情况。

******有限公司

            2025年7月25日

招标公告-百年人寿不动产物业服务招采项目.docx